Luật chồng chéo nhau , tranh chấp sở hữu tại chung cư bùng nổ

Tại TPHCM liên tục xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng căn hộ xung quanh việc quản lý , khai thác các công trình hạ tầng căn hộ. Các vụ tranh chấp ngày càng nhiều và căng thẳng khó giải quyết , do các quy định pháp luật chỏi nhau.

Không tìm được ngôn ngữ chung

Trong 10 năm trở lại đây , trên địa bàn TPHCM có nhiều cao ốc căn hộ do doanh nghiệp bất động sản đầu tư thi công bán cho người dân. Khác với căn hộ cũ , các căn hộ mới đều là cao ốc hiện đại , có nhiều công trình hạ tầng tiện ích như bể bơi , sân chơi , thang máy , siêu thị… Thế nhưng , như Báo SGGP đã có thông tin phản ảnh , nội khu các căn hộ mới đã xuất hiện mâu thuẫn gay gắt giữa chủ đầu tư và khách hàng trong việc giành quyền quản lý , khai thác các công trình hạ tầng.
Tại căn hộ 4S ( phường Hiệp Bình Chánh , quận Thủ Đức ) do doanh nghiệp Thành Trường Lộc làm chủ đầu tư , từ nhiều năm nay , khách hàng đã phải tranh đấu với chủ đầu tư để được thành lập ban quản trị chung cư.

Ông Đỗ Quốc Thắng , Trưởng ban quản trị căn hộ này , cho biết , đến khi đã có ban quản trị , khách hàng lại phải tiếp buộc chủ đầu tư giao quyền quản lý , sử dụng , khai thác hạ tầng các công trình công cộng , nhằm mục tiêu phục vụ tốt cho khách hàng tại đây. Thế nhưng , đến nay chủ đầu tư vẫn ngần ngừ , chăng khứng giao cho người dân. Được biết , quá khứ , khi bán căn hộ , chủ đầu tư đã ban bố rằng khách hàng được hưởng những tiện ích về hạ tầng như bể bơi , sân chơi Đường bằng phẳng , nhà sinh hoạt cộng đồng. Vì thế , khách hàng mới đón nhận mua căn hộ với giá cao , vì giá của căn hộ không chỉ là phần qui mô căn hộ , mặc cả những công trình , tiện ích mà khách hàng được sử dụng. Vậy mà nay chủ đầu tư rào chắn không cho dân quản lý , sử dụng các công trình công cộng. Cuộc cạnh tranh từ chỗ hội thoại đã đến mức cãi cọ , xô xát.

Còn tại căn hộ 584 ( phường Phú Thọ Hòa , quận Tân Phú ) do doanh nghiệp cổ thứ đầu tư thi công và khai thác liên lạc 584 làm chủ đầu tư , cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng không còn có thể hội thoại , mà đã đối chọi căng thẳng. Khách hàng đã Hai ba lần yêu cầu chủ đầu tư giao quyền quản lý , khai thác các công trình công ích như hầm giữ xe , nhà sinh hoạt cộng đồng , thang máy… cho dân , nhưng chủ đầu tư vẫn viện nhiều lý do để thoái thác , không giao cho cư dân.
Giữa chủ đầu tư và khách hàng đã có Hai ba lần tao phùng , hội thoại nhưng không tìm được ngôn ngữ chung. Bế tắc trong hội thoại , khách hàng đã tập kết đông người , căng biểu ngữ cương quyết đòi quyền quản lý các công trình công cộng. Để tránh xô xát , xảy ra thương vong giữa chủ đầu tư và người dân , chính quyền , công an Vùng đất đã phải vất vả ngăn chặn.

Cần có hành lang pháp lý minh bạch

Người dân TPHCM vốn không xa lạ với lối sống ở căn hộ. Có một thực tế , quá khứ các căn hộ , nhà tập thể là do nhà nước quản lý. Các doanh nghiệp công ích , quản lý nhà của nhà nước có trách nhiệm quản lý và sửa sang , nâng cấp mỗi khi căn hộ hỏng hóc. Tại các căn hộ đó , các công trình hạ tầng căn hộ do nhà nước quản lý , còn quyền sử dụng thuộc về cư dân.
Còn ngày nay , các cao ốc căn hộ mới do doanh nghiệp bất động sản đầu tư. Doanh nghiệp mua đất , thi công và bán căn hộ cho người dân. Đây là mô hình mới về đầu tư , sử dụng căn hộ ra đời , nhưng cách quản lý vẫn theo kiểu cũ. Nội dung các văn bản quy bất hợp pháp luật quy định về quản lý căn hộ chẳng những chưa theo kịp thực tế , mà còn chỏi nhau. Đó là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp không có lối thoát như hiện nay.
Điều 225 Bộ luật Dân sự 2005 về sở hữu chung trong căn hộ cũng như Điều 70 Luật gia cư 2006 đều quy định: Ngoài sở hữu riêng của hộ Nhà ở , còn có phần sở hữu chung của các hộ dân trong căn hộ , gồm thang gác , hệ thống công trình công cộng.

Theo đó , các công trình hạ tầng trong căn hộ đều thuộc quyền sử dụng của khách hàng và khách hàng có quyền quản lý , sử dụng chứ không phải chủ đầu tư. Trong lúc đó , tại Điều 49 của Nghị định 71/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn về Luật gia cư , phần quy định về sở hữu riêng , sở hữu chung trong căn hộ đã có nội dung thiếu chặt chẽ , huyền ảo. Theo đó , chủ đầu tư có quyền sở hữu riêng là những phần mà chủ đầu tư không bán đã hạn chế trong chung cư.

Như vậy , chủ đầu tư vừa là chủ đầu tư vừa là thành phần như khách hàng trong căn hộ , phải thuộc sự điều hành của ban quản trị. Ở đây vai trò , trách nhiệm của chủ đầu tư minh mông. Đối với phần quy định về sở hữu chung , cũng rơi vào thực trạng mập mờ , khó hiểu.
Cụ thể như quy định về tầng hầm để xe sẽ do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ hay thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ. Hầm giữ xe là thuộc về sở hữu chung nhưng lại giao quyền cho chủ đầu tư quyết định quyền sở hữu là điều khó hiểu.

Để chấm dứt cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng căn hộ , Sự tình cần thiết nhất là phải có quy định pháp luật minh bạch , hợp lý , chứ không thể trống đánh xuôi kèn thổi ngược như hiện nay.