Việc sang nhượng dự án là việc rất bình thường trên thị trường BĐS

Đây là kiến nghị của Hiệp hội BĐS TPHCM đưa ra trong buổi vận hành UBND , Đoàn Đại biểu quốc hội và Sở xây dựng TPHCM về việc góp ý dự thảo Luật mua bán BĐS ( hiệu chính ) mới đây. Theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch HH BĐS TPHCM - Luật mua bán BĐS hiện hành đang càng ngày càng biểu lộ nhiều bất cập , có những chế định không còn phù hợp.
có khả năng thấy , trong gần thập niên qua , phân khúc BĐS đã phát triển quá nóng kiểu “bong bóng” mà đỉnh điểm là năm 2007. Hồ hết các phân khúc phân khúc đều phát triển tự phát , mất cân đối , lệch pha cung – cầu. Hiện trạng đầu cơ , đẩy giá ảo đã gây thiệt hại trầm trọng cho nền kinh tế. Trong khi đó , Luật mua bán BĐS hiện hành còn nhiều bất cập , chưa tạo được hiên giấy tờ đồng bộ và chưa có sự sửa đổi cao để điều tiết phân khúc BĐS theo hướng rõ ràng , cuộc giải trí lành mạnh và phát triển yên ổn , bền vững.
Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch HH BĐS TPHCM - phân tách , đan cử về thời khắc huy động vốn , hiện nay đang có độ vênh về thời khắc được phép huy động vốn giữa Luật nhà ở và Luật mua bán BĐS. Cụ thể , khoản 1 Điều 39 Luật nhà ở chỉ cho phép CĐT huy động vốn của người mua sau khi đã xây dựng xong phần móng. Trong khi đó , tại khoản ( 1.a ) Điều 14 Luật mua bán BĐS lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hành khi CĐT đã xây dựng hạ tầng cơ sở phục vụ người ốm cho BĐS...”. Còn tại khoản 1 điều 4 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15.10.2007 lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi CĐT đã bắt đầu bắt đầu xây dựng hạ tầng cơ sở kỹ thuật...”.
Cũng theo phản ánh của nhiều DN trong HH BĐS TPHCM , những quy định của Luật mua bán BĐS đã can thiệp quá sâu vào quyền tự chủ mua bán của DN trong việc bán đề án BĐS. Theo ông Lê Hoàng Châu , luật cần coi việc bán đề án hoặc bán một phần đề án là vận hành mua bán thông thường ( M&A ) của DN. Bởi việc phát triển mua bán BĐS là một chuỗi các vận hành đầu tư theo nhiều GĐ. Hay như việc luật cho phép CĐT nhận tiền ứng trước của người mua khi mua BĐS nhưng chưa có chế tài đủ Công hiệu để bắt CĐT chỉ được hưởng dụng vốn huy động trước của người mua đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho người mua theo hợp đồng...
Để khắc phục những tồn tại , giữ lại , với dự thảo Luật mua bán BĐS ( hiệu chính ) , HH BĐS TPHCM đã đưa ra những kiến nghị. Theo đó , việc hiệu chính phải tập trung vào những quy định đang vướng mắc , những điểm tắc nghẽn nhằm sớm tháo gỡ , khai thông thị trường; giữ lại hiện trạng đầu tư tràn lan , ai cũng có khả năng đầu tư BĐS như hiện nay; hoàn thành thêm phân khúc thế chấp; rõ ràng chế định đầu tư mua bán BĐS; tăng cường quản lý Nhà nước.

Về việc huy động vốn ứng trước của người mua , ông Châu cho rằng , hiện nay đang có độ vênh về thời khắc huy động vốn giữa Luật nhà ở và Luật mua bán BĐS , từ thời gian này nên cho phép CĐT được huy động vốn của người mua tại thời khắc đã hoàn thành Công việc bồi hoàn GPMB , đề án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 ( hoặc quy hoạch tổng mặt bằng ) vì đây là lúc DN đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để GPMB.
Đối với đề nghị CĐT đề án phải hưởng dụng vốn đã huy động đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho người mua , cần có cơ chế cụ thể , bao gồm các chế tài cần thiết để bắt CĐT phải hưởng dụng vốn huy động của người mua đúng mục đích để hoàn thành BĐS bàn giao cho người mua. Ông Châu đề xuất phương thức quy định CĐT phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của bank và chỉ được giải ngân theo công đoạn xây dựng công trình theo GĐ có sự giám sát của bank và đại diện khách hàng.

Về bán đề án , HH BĐS TPHCM kiến nghị hiệu chính Luật mua bán BĐS theo hướng coi việc bán toàn bộ đề án hoặc một phần đề án BĐS ở bất kỳ GĐ đầu tư nào của đề án là vận hành mua bán thông thường của DN , có giao kèo , có đăng kí mua bán và chịu thuế. Bởi vậy , nên cho phép bán đề án BĐS theo quan tâm mua bán của bên bán và bên nhận bán. Bên nhận bán có bổn phận thực hành đề án theo quy hoạch được duyệt.

cùng với đó , HH BĐS TPHCM còn có những kiến nghị khác như quy định bắt phải phê chuẩn sàn bán BĐS theo luật đã gây gặp khó cho các bên , vì thế kiến nghị hiệu chính Luật mua bán BĐS theo hướng không quy định bắt phải phê chuẩn sàn bán BĐS; Sửa sang chế định cho phép cầm cố BĐS hình thành trong mai sau vào Luật mua bán BĐS ( hiệu chính ) để cung ứng quan tâm của phân khúc , của người tiêu dùng và thích hợp với thông lệ quốc tế