Thị trường bất động sản Đà Nẵng có nhiều rủi ro do chiêu trò

thị trường bất động sản Đà Nẵng cốt tử bán cho cư dân từ Hà Nội , TP HCM. Những thông báo “bóp méo” thị trường bên cạnh chiêu bán hàng mập mờ là rủi ro mà người mua phải thận trọng.
Bán đất chưa có…thuế đất
đề án khu đô thị số 7B , thuộc khu quy hoạch thành phố mới Điện Nam - Điện Ngọc , tổng diện tích 2700 ha , tại tỉnh Quảng Nam , do công ty TNHH làm ra và thương nghiệp Bách Đạt làm CĐT. Đề án này được công ty CP Đất Xanh Miền Trung ( Đất Xanh Miền Trung ) bán ra phân khúc với tên thương nghiệp là Vision City. Mức giá bán một nền nhà được công bố khoảng 215 triệu. Tuy vậy , theo giao kèo mẫu , Điều 5 , Khoản 5.2 ghi: "Bên nhận bán nộp thuế đất theo quy định hiện hành." Dù vậy , đại diện Đất Xanh Miền Trung cho rằng: “Toàn bộ thuế đất của đề án được đóng theo đúng quy định hiện hành của cơ quan nhà nước.” Những người mua không nghiên cứu kỹ giao kèo sẽ “ngã ngửa” khi phải đóng thêm một khoản thuế đất Mơ hồ là bao nhiêu?!

đề án khu đô thị số 7B được bán ra phân khúc với tên thương nghiệp là Vision City

Đất Xanh Miền Trung cho biết toàn bộ các sản phẩm mở bán của đề án khu đô thị 7B đều đã có sổ đỏ nên giấy tờ hoàn toàn đảm bảo; trong khi đó , hạ tầng vẫn đang tiếp tục xây dựng. Mơ hồ đề án đã được cấp bao lăm sổ đỏ , và liệu người mua có “mua nhầm” đất ở địa điểm tại hạ tầng ở dang , chưa sổ đỏ hay không? Một điều lạ nữa là “Hợp đồng bán quyền hưởng dụng đất trả góp” đề án này sẽ được CĐT thu hồi đất đai. Điều 3 , Khoản 3.1 ghi: "Khi Bên B đã hoàn thành nghĩa vụ số tiền tại Điều 2 cho Bên A , hai bên bắt đầu thực hành công chứng giao kèo chuyển nhượng quyền hưởng dụng đất theo quy định luật pháp và Bên A bắt đầu thu hồi đất đai giao kèo này cùng lúc."

Ngoài các vấn đề giấy tờ , việc đầu tư nền nhà vùng ven Đà Nẵng xét về mặt hiệu quả đầu tư cũng đặt ra những câu hỏi lớn. Dân số Đà Nẵng chỉ khoảng 1 triệu người , giá đất rẻ cho thấy quan tâm thực về nhà ở tại Đà Nẵng không quá găng như các thành phố khác. Trong khi đó , nguồn cung nền nhà tại Đà Nẵng , và một số vùng kế bên tiếp tục tăng với nhiều đề án tổng diện tích lớn. Điển hình là khu đô thị Golden Hills tổng diện tích 400 ha , khu đô thị Hòa Xuân 450 ha , khu đô thị FPT City 181 ha , khu đô thị mới Phương Trang - vịnh Đà Nẵng 150 ha… thành phố mới Điện Nam - Điện Ngọc , tổng diện tích 2.700 ha cũng có nhiều đề án bung hàng. Liệt kê của một số phân phối cho thấy trên 80% sản phẩm bán cho dân đầu cơ từ các địa phương khác. Như vậy , việc hình thành các thành phố bỏ hoang là mai sau không xa. Lúc đó , lô đất hoang lấy gì Thêm lên giá trị? Các nhà đầu cơ cùng muốn tháo chạy thì lấy ai mua?
chung cư nhỏ hơn…quy định
đề án Fusion Suites Đà Nẵng Beach do công ty cổ phần Bảo Phước làm CĐT. Theo giấy phép xây dựng số 1403/GPXD do Sở xây dựng thành phố Đà Nẵng cấp ngày 9/9/2011 , công trình gồm: Khu thương nghiệp , lao vụ khách sạn và chung cư đẳng cấp. Các chung cư đề án này được Sàn bán BDS Thiên Kim , Việt Nam Sotheby’s International Realty chào bán với tổng diện tích 38 m2 , 60 m2 , 67 m2…

đề án Fusion Suites Đà Nẵng Beach

Theo Luật nhà ở hiện hành , chung cư thương nghiệp phải có tổng diện tích tối thiểu 45m2. CĐT và phân phối vẫn không có câu phúc đáp chung cư 38 m2 tại đề án Fusion Suites Đà Nẵng Beach đã được phê chuẩn chưa! PV Vland cũng đề nghị CĐT làm rõ lý do và Công hiệu giấy tờ của một số Điều , Khoản thất thường trong giao kèo mẫu mà công ty Bảo Phước đăng kí tại Sở công thương nghiệp Đà Nẵng ( đã được phê chuẩn ):
a/ Phụ lục 1 , phần chú giải có ghi:
“- Bên Bán , theo toàn quyền muốn của mình hoặc theo đề nghị của cơ quan địa phương hoặc cơ quan khác có thẩm quyền , có khả năng thực hành các thay đổi nhỏ trong qui hoạch tiện nghi của chung cư khác với các chi tiết quy định tại giao kèo này và/hoặc được thể hiện trong bất kỳ tài liệu tiếp thị và mẫu trưng bày bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ ý tưởng , thời hạn hoặc tài liệu maketing , tiếp thị hoặc bán hàng nào , bất kỳ nội dung nào được đăng trên website do Bên Bán duy trì; và
- Bên Bán rõ ràng có quyền , theo toàn quyền muốn của mình , hiệu chính và thay đổi qui hoạch tòa nhà , các thông số kỹ thuật , chi tiết , lược đồ tầng lầu , vật liệu và mục đích hưởng dụng của các tiện nghi sinh hoạt mà không cần thông báo trước cho Bên Mua. Bên Bán có quyền thay thế những vật liệu khác có chất lượng và tiêu chuẩn na ná thay cho các vật liệu dự trù nêu trên.”
b/ Phụ lục 2 , phần chú giải có ghi:
“1. Bên Mua muốn rằng Bên Bán có toàn quyền chính xác về việc xây dựng đã hoàn thành toàn bộ hoặc một phần các hạng mục xây dựng , ngoại trừ việc hoàn thành phần móng chung cư phải được chính xác theo quy định của luật pháp Việt Nam. Bên Bán sẽ xem xét kỹ để chính xác hiện trạng xây dựng.
2. Đối với mỗi đợt chi trả , Bên Bán sẽ cấp biên nhận cho Bên Mua xác nhận số tiền đã nhận được.”
c/ Điều 15 , bảo mật , ghi: “Trong suốt hạn có Công hiệu của giao kèo này và trong vòng hai mươi bốn ( 24 ) tháng kể từ ngày kết thúc giao kèo này , các Bên không được tiết lộ bất kể thông báo nào liên quan đến giao kèo này và bất kỳ các thông báo nào của Bên kia cho bất kể bên thứ ba nào nếu không có sự muốn trước bằng văn bản của Bên kia , trừ khi phải tiết lộ cho các cơ quan có thẩm quyền liên quan thích hợp với các quy định của luật pháp áp dụng.”

PV không nhận được thông báo trở về cho những nghi vấn đã đặt ra. Cuối năm 2013 , khi đưa ra thông tin về phân khúc Đà Nẵng , CBRE cho rằng OceanViews và Fusion Suites là những đề án đáng xem xét. Nhưng khi được hỏi về về giấy tờ , giao kèo thì CBRE cũng không có câu trả lời! Sự im lặng của CĐT , phân phối và công ty tham vấn phải chăng là có điều khuất tất?!

Ngoài việc tìm hiểu rõ về giấy tờ đề án , người mua cũng cần thận trọng với những chiêu cam kết lợi nhuận của CĐT. Khi bỏ ra tiền tỷ để đầu tư thu lợi nhuận thì việc tham vấn chuyên gia có sự trải nghiệm là việc cần thiết để tránh xui xẻo đáng tiếc về sau.