Băng bắt đầu tan trên thị trường bất động sản

Sau 3 tháng đầu năm , thị trường bất động sản ( BĐS ) chính thức có sự đổi thay tại các thị trường. PV đã ghi lại ý kiến phân tích , nhận định của “những người trong cuộc” tại Tọa đàm thị trường BĐS 2014 vừa diễn ra.
 
Ông Phạm Thanh Hưng , Phó chủ toạ HĐQT CEN Group:Rất nhiều chủ đầu tư , nhà thầu “bắt tay” với nhau để giảm giá BĐS

  

thị trường BĐS Việt Nam đã hoàn tất tái kiến trúc , chính thức thiết lập thứ tự mới. Quý 1/2014 thị trường đã chính thức tan băng.
liên hệ tới Sự tình giá BĐS , ở đây tôi nói về cách nhìn giá thị trường đối với BĐS thương mại thì có những khái niệm như là giá thực , giá ảo , giá thành.
Nhiều thông báo phân tích tuy là giá thị trường BĐS quá cao so với lương bổng. Theo tôi , giá BĐS của Việt Nam không quá cao và còn thấp hơn so với nhiều thanh thủy khu vực như Thái Lan , Singapore , Hồng Kông , thậm chí là Myanmar.
So với thế giới , mức giá thị trường BĐS Việt Nam mới chỉ ở mức giá trung bình. Nhưng giá BĐS tại Việt Nam có đặc trưng dị biệt , đó là sự dị biệt chênh lệch nằm , do hạ tầng liên lạc của chúng tôi nguyên sơ , hạ tầng tiện ích kém nên giá bất động sản cách nhau 1km có sự chênh lệch minh bạch. Theo tôi , giá BĐS quyết định bởi giá và cung cầu thị trường. Ở đây , tôi chỉ đề cập đến giá gia cư thương mại. Trong phông nền thị trường khó khăn đã thừa thãi chủ đầu tư , nhà thầu “bắt tay” với nhau để giảm giá BĐS. Về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn , chỉ 5-7%.
Thế nhưng trong yếu tố giá chi phí vốn là rất lớn. Hiện , nhiều quy định thắt chặt việc huy động vốn từ khách hàng nhà , huy động vốn sớm tức thị huy động vốn từ trước khi xong móng chỉ được 20% số lượng căn hộ của dự án và mỗi căn hộ bình thường Sai khiến động được 20 – 30% tổng giá trị.
Như vậy , huy động vốn lần hàng đầu chỉ được từ 4 -6% cho dự án đó. Và , trước khi giao nhà chủ đầu tư Sai khiến động được trước của khách hàng tối đa chỉ 70% giá căn hộ. Vì thế , nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao ( trên 10%/năm ).
Thứ hai giá phụ thuộc vào cung– cầu thị trường. Trước hết nói về cầu chúng tôi chia nhu cầu của khách hàng thành 3 nhóm: cầu tiêu dùng , cầu đầu tư ngắn hạn ( giao dịch hưởng lợi nhuận ) và cầu đầu tư dài hạn ( vận hành và tìm kiếm ). Đối với phân khúc BDS Hà Nội , nhóm cầu đầu tư thời gian dài có sự tham dự giữ lại do đầu tư thời gian dài vào BDS hiện nay sinh lời khá thấp.
Ở các địa điểm tại BDS trọng tâm do có khả năng đưa vào hưởng dụng được ngay , nguồn cung giữ lại lại có sự tham dự của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn nên giá BDS tăng khoảng 5-7%. Với những đề án ngoài vành đai dịch vụ 3 , vành đai dịch vụ 4 do hạ tầng cơ sở giữ lại , khoảng cách xa , có khả năng sẽ tiếp tục giảm do ít nhà đầu tư thời gian dài và ngắn hạn ít tham gia.
Ông Matthew Powell , Giám đốc Savills Hà Nội: Sản phẩm cách rẻ tiền và trung cấp sẽ có khả năng có sự cải thiện
có lẽ chúng ta cần hợp nhất về định nghĩa giá thành thực trước khi đi vào bàn xem thị trường.
BĐS đã quay về giá thành thực hay chưa. Theo định nghĩa , giá thành thực là giá thành mà tại mức giá đó người mua và người bán đều sẵn sàng bắt đầu bán tại thời khắc hiện nay. Có nghĩa là , giá thành thực không phải là giá thành nhất mực mà sẽ thay đổi theo biến diễn thị trường.
Theo phân tách của Savills , hiện trên tất thảy các phân khúc đều đang diễn ra sự sửa đổi ở các mức độ và tốc độ khác nhau. Thậm chí , trên một số phân khúc có khả năng thấy ám hiệu sự tăng trở lại , cộng với môi trường đầu tư đang được cải thiện , cho thấy quan tâm và tiếp đó là giá thành sẽ được tăng dần lên trong thời khắc tới.
phân khúc hiện đã chạm đáy và dần phục hồi , song năm 2014 sẽ vẫn là một năm có nhiều thử thách với phân khúc. Sự phục hồi sẽ diễn ra cục bộ trên từng mảng thay vì nhất loạt. Với phân khúc nhà ở để bán , các sản phẩm cách rẻ tiền và trung cấp sẽ có khả năng có sự cải thiện.
phân khúc năm 2014 hy vọng tốt nhất nhưng đầy thách thức. Tuy vậy , với những phương thức đang thực hành chúng ta có khả năng lạc quan phân khúc sẽ có nhiều cải thiện hơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà , Cục trưởng Cục Quản lý nhà và phân khúc BĐS ( Bộ xây dựng ): Hiện có quá nhiều luồng thông báo về BĐS nhất là giá nhà ở
tuy vậy , để có thông báo chính thống về phân khúc nhà ở , cần phải có cơ quan thông báo làm cơ sở cho nhà hoạch định biệt đãi , nhà đầu tư , người dân.

Hiện , Bộ xây dựng đã ban hành thông tư đề nghị phải công bố chỉ số giá BĐS và đang thí nghiệm ở 5 địa phương như: Hà Nội , TP.HCM , Hải Phòng , Cần Thơ , Đà Nẵng. Sau thời gian ấy , Bộ xây dựng sẽ tổng hợp và công bố giá mỗi vùng trên toàn quốc. Các nhà đầu tư , người mua cũng xem xét , thông báo chính thống là thông báo do cơ quan quốc gia công bố hàng quý. Lạc quan thông báo đó sẽ sớm được hợp cách hóa.