Đáy hay chưa đáy thị trường BĐS - Câu hỏi khó cho tất cả các chuyên gia

Thị trường 2014 liệu đã là đáy chưa ? Bài viết này sẽ tổng hợp lại các ý kiến của các chuyên gia đầu nghành. Qua đó ta có thể có đánh giá riêng của ta về tình hình thị trường BĐS đang nhiều biến động tại VN.

Theo tổng kết khảo sát , tổng trưởng Bộ thi công Trịnh Đình Dũng và bà Nguyễn Hoài An , Quản lý cao cấp Phòng Học hỏi thị trường CBRE , phản hồi tuy là thị trường bất động sản “đã chạm đáy”.
Cùng ý kiến “chạm đáy” , nhưng lạc quan hơn , 3 ý kiến ( ông Nguyễn Dũng Minh , ông Baek Young Keun và ông Yip Siew Yong ) phản hồi tuy là thị trường bất động sản “đã chạm đáy và đang phục hồi”.
Những ý kiến lạc quan nhất , dễ thấy là đến từ 3 đại diện của doanh nghiệp đang đầu tư những dự án bất động sản “tỷ đô” như Gamuda , Tây Hồ Tây và Ecopark.
Như vậy , có 5 ý kiến - chiếm trên 38% tổng số phản hồi , tuy là giá bất động sản “đã chạm đáy” , và “đã chạm đáy và đang phục hồi”.
 
trong lúc đó , chỉ có hai ý kiến của ông Alan Phan và ông Nguyễn Văn Đực tuy là thị trường bất động sản “chưa chạm đáy”.
Đáng lưu ý , có tới 6 ý kiến ( ông Phạm Sỹ Liêm , ông Đặng Hùng Võ , ông Nguyễn Hữu Cường , ông Phạm Thanh Hưng , ông Trần Như Trung và ông Phạm Thế Điệp ) phản hồi không chọn biện pháp “đã chạm đáy” hay “chưa chạm đáy” , mà chọn biện pháp “ý kiến khác” vì nhiều lý do.
Theo ý kiến của ông Đặng Hùng Võ , nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường , ông không dùng khái niệm đáy , mà chỉ biết là thị trường bất động sản chưa hết khó khăn , tồn kho còn nhiều.
Còn theo ông Nguyễn Hữu Cường - chủ toạ Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội và ông Phạm Thanh Hưng - Phó tổng giám đốc Cengroup , việc nhận định thị trường bất động sản đã chạm đáy hay chưa còn phụ thuộc vào từng thị trường , chứ không thể có kết luận chung cho cả thị trường.
trọng tâm là giá
Theo TS. Alan Phan , khi nói về diễn biến trên thị trường , bao giờ giá giảm hết cỡ rồi quay đầu tăng trở lại thì mới gọi là đáy. Còn ngày nay nói chung giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của khách hàng. Chỉ trừ một vài thị trường là phù hợp , nhưng chỉ chiếm khoảng 10 - 15%. Còn lại 80% thị trường vẫn chưa chạm đáy.
"Quan trọng là giá bất động sản ngày nay vẫn chưa phù hợp với khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân. Do đó , khó có thể nói thị trường xuống đáy khi mà giá nhà tại Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các thanh thủy khu vực" , TS. Alan Phan nói.
trong lúc đó , theo ông Nguyễn Hữu Cường , không thể lấy đáy của các thống kê của tài chính , chứng khoán để áp lên bất động sản được , bởi biên độ lên xuống cũng như đặc trưng về chỉ số chứng khoán và giá của bất động sản là tuyệt đối khác nhau. Các sản phẩm bất động sản ngay cả gần nhau thì cũng đắt giá khác nhau , còn nếu là thị trường khác nhau thì giá lại càng khác nhau. Vì thế , không có cơ sở để nói giá bất động sản đã xuống đáy hay xuyên thủng đáy.
“Với một người bình thường , khi mua bất động sản thì ưu tiên số một của người ta là nằm có thuận tiện với nơi hoạt động , học hành của con cái hay không. Nhưng khi người ta có việc cần bán gấp thì rẻ bao nhiêu người ta cũng bán. Do đó , không thể đem ra làm đại diện để nói giá xuống đáy được” , ông Cường nói.
bên cạnh đó , mức gía trên thị trường phụ thuộc dồi dào vào hoàn cảnh mua và bán. Kể cả những người bán bất động sản đi cũng đều có khuynh hướng mua những sản phẩm lớn hơn , ưu tú , hiện đại hơn. Theo chuyên gia này , đó là một quy luật không bao giờ thay đổi.
trong lúc đó , theo ông Phạm Thanh Hưng , những tháng đầu năm 2014 thị trường đang có chuyển biến tích cực hơn , dù chưa tuyệt đối là khởi sắc. Thị trường vẫn đang trong giai đoạn quá độ nhưng giao dịch đã chính thức tăng , dần lôi kéo một phần nhà đầu tư quay trở lại thị trường sau 2 -3 năm vắng bóng.
tuy thế , hầu hết những nhà đầu tư ngày nay hầu hết là đầu tư dài hạn , không kiểu lướt sóng như quá khứ. Theo khảo sát của doanh nghiệp này , hiện có một tỷ trọng đáng kể khách hàng căn hộ tại các dự án là để cho thuê dài hạn.

“Các nhà đầu tư bao giờ cũng nhu cầu tới qui mô đầu tư của mình như thế nào. Nếu đầu tư vào bất động sản thì trước hết phải nhu cầu khả năng khai thác nội sinh của bất động sản đó. Trong thời điểm ngày nay , bất động sản vẫn chưa đạt đến mong muốn so với lãi suất tiết kiệm , tức thị giá nội sinh của bất động sản chưa đạt tới ngưỡng trung bình mà một thị trường phát triển ổn định cần phải có” , ông Hưng nhìn nhận.